Das Mietrecht über Wohnraum ist weitgehend im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt.

Die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter richten sich grundsätzlich nach den im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen. Der Vertrag bedarf keiner bestimmten Form, er kann also auch auf mündlichen Abreden beruhen. Jedoch ist zur Vereinbarung einer längeren Mietzeit als ein Jahr Schriftform notwendig, sonst gilt er auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 550 Bürgerliches Gesetzbuch). Es empfiehlt sich, jeden Vertrag über eine Mietwohnung schriftlich abzufassen. Soweit Vereinbarungen fehlen, gelten die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Unabdingbare Rechte des Mieters

Insbesondere folgende gesetzlich festgelegte (zwingende) Schutzrechte und Schutzbestimmungen können auch nicht durch Vertrag zum Nachteil des Mieters von Wohnraum abgeändert werden:

• Recht zur Minderung der Miete bei nicht unerheblichen Mängeln (§ 536 Bürgerliches Gesetzbuch) sowie (bezüglich der Mietforderung) zur Aufrechnung mit oder Zurückbehaltung bei Schadensersatzansprüchen wegen solcher Mängel oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete - vorausgesetzt, diese Absicht wurde dem Vermieter einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angekündigt (§§ 536a, 539, 556b Bürgerliches Gesetzbuch);
• Recht zur fristlosen Kündigung bei Vorenthaltung oder Entziehung des Gebrauches der Wohnung oder wenn deren Benutzung gesundheitsgefährdend ist (§§ 543, 569 Bürgerliches Gesetzbuch);
• Verbot von Vertragsstrafen (§ 555 Bürgerliches Gesetzbuch);
• Verpflichtung des Vermieters zur Verzinsung einer vom Mieter gestellten Mietkaution (§ 551 Bürgerliches Gesetzbuch);
• freies Wahlrecht des bei dem Mieter wohnenden Ehegatten (dem der Lebenspartner gleichsteht), ggf. der Kinder, anderer Familienangehöriger oder von Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt führen, im Falle des Todes des Mieters das Mietverhältnis fortzusetzen oder zu beenden (§§ 563, 563a Bürgerliches Gesetzbuch);
• Verbot eines Ausschlusses des Rechts zur Mitnahme von Einbauten, ohne dass ein angemessener Ausgleich vorgesehen ist (§§ 539, 552 Bürgerliches Gesetzbuch);
• Recht auf Rückzahlung eines bei Beendigung des Mietverhältnisses noch vorhandenen Überschusses aus einer Mietvorauszahlung, z.B. eines abwohnbaren Baukostenzuschusses (§ 547 Bürgerliches Gesetzbuch);
• Verbot einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter außer bei Zahlungsverzug, vertragswidrigem Gebrauch oder sonstiger schuldhafter Pflichtverletzung des Mieters (§§ 543, 569 Bürgerliches Gesetzbuch);
• Recht des Mieters, bei unbefristetem Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist jeweils zum übernächsten Monatsletzten und nicht nur z.B. zum Quartalsende zu kündigen (Ordentliche Kündigung; § 573c Bürgerliches Gesetzbuch); Besonderheiten können für vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge gelten (Artikel 229 § 3 Absatz 10 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch);
• Rechte im Rahmen des Kündigungsschutzes, insbesondere Bestimmungen zum Ausschluss ungerechtfertigter Mieterhöhungen, Schutzrechte gegen eine ungerechtfertigte Kündigung des Vermieters, Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel bei an sich berechtigter Kündigung des Vermieters (§§ 558, 559, 560, 573, 574 bis 574c Bürgerliches Gesetzbuch).

Miethöhe

Für preisgebundene Wohnungen und für Wohnungen, die nach dem (Bayerischen) Wohnraumförderungsgesetz oder mit Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des öffentlichen Dienstes gefördert wurden, gelten für die Miethöhe die besonderen Beschränkungen der Kostenmiete bzw. höchstzulässigen Miete. Hierüber kann der Mieter vom Vermieter Auskunft verlangen. Ggf. kann sich der Mieter auch an die zuständige Behörde (i.d.R. die Kreisverwaltungsbehörde) wenden.

Artikel 7 ff. Bayerisches Wohnungsbindungsgesetz; Artikel 15, 24 Absatz 1 Satz 1 Bayerisches Wohnraumförderungsgesetz

Bei frei finanzierten Neubauwohnungen und bei Altbauwohnungen kann die Miethöhe zu Beginn oder während der Mietzeit frei vereinbart werden. Zulässig ist auch die Vereinbarung einer nach Zeiträumen gestaffelten Miete (Staffelmiete) oder einer Indexmiete. Unangemessen überhöhte Mieten können nach dem Wirtschaftsstrafgesetz, unter Umständen auch nach dem Strafgesetzbuch geahndet werden.

Mieterhöhungen

Nachträgliche Mieterhöhungen sind bei den an die Kostenmiete gebundenen Wohnungen (insbesondere Sozialwohnungen) in der Regel möglich, wenn sich die laufenden Aufwendungen des Vermieters erhöht haben oder wenn höhere Kostenansätze - etwa für Instandhaltungsmaßnahmen - zugelassen werden. Erforderlich ist eine schriftliche Erklärung des Vermieters, die eine Berechnung der Mieterhöhung mit Erläuterungen enthält. Außerdem muss eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, eine Zusatzberechnung zur letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ggf. eine Abschrift der Genehmigung des zulässigen Entgelts durch die Bewilligungsstelle beigefügt werden.

Sofern der Mietvertrag keine andere Regelung trifft, muss die Erklärung bis zum 15. eines Monats beim Mieter eingegangen sein, um für den 1. des folgenden Monats wirksam zu werden. Die Mieterhöhung ist unzulässig, wenn dies ausdrücklich (z.B. im Mietvertrag) vereinbart ist. Der Mieter kann das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag des Kalendermonats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats kündigen.

Artikel 11, 12 Bayerisches Wohnungsbindungsgesetz

Bei nach dem (Bayerischen) Wohnraumförderungsgesetz geförderten Wohnungen richtet sich die Zulässigkeit von Mieterhöhungen nach den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften und den besonderen Bestimmungen der Förderzusage.

Artikel 15, 24 Absatz 1 Satz 1 Bayerisches Wohnraumförderungsgesetz

Die Bestimmungen über die Erhöhung der Miete für nicht preisgebundenen, sog. freifinanzierten Wohnraum finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch. Wichtigster Grundsatz ist: Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann zum Zweck der Mieterhöhung nicht gekündigt werden. Soweit die Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete nicht einvernehmlich vereinbaren oder die Sonderregelungen für Staffel- und Indexmiete nicht gelten, muss der Vermieter für eine Mieterhöhung ein besonderes Verfahren einhalten (so genanntes "Vergleichsmietenverfahren"). Er kann unter folgenden Voraussetzungen verlangen, dass der Mieter einer Mieterhöhung zustimmt:

• Eine Mieterhöhung darf nicht durch Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter ausgeschlossen sein,
• die bisherige Miete muss grundsätzlich seit mindestens 15 Monaten unverändert sein,
• die Miete darf sich innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (sog. Kappungsgrenze); die Länder können durch Rechtsverordnung für bestimmte Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die Kappungsgrenze auf 15 % absenken ¹; Mieterhöhungen aufgrund baulicher Maßnahmen sowie gestiegener Betriebskosten bleiben außer Betracht,
• die verlangte Miete darf die sog. ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Darunter versteht man die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind.

Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters muss in Textform (Schreiben, Telefax, E-Mail etc.) gestellt werden. Der Vermieter hat zur Begründung darzulegen, dass die verlangte höhere Miete ortsüblich ist; er kann dies insbesondere durch

• Bezugnahme auf einen so genannten Mietspiegel, der von der Gemeinde oder gemeinsam von Mieter- und Vermietervereinigungen erstellt oder anerkannt worden ist. Es kann auch ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden. In der Regel enthält ein Mietspiegel für verschiedene Wohnungskategorien Mietspannen. Für das Mieterhöhungsverlangen ist es ausreichend, wenn die verlangte Miete innerhalb der entsprechenden Spanne liegt; eine nähere Begründung, warum z.B. die Miete aus der oberen oder unteren Hälfte der Spanne gefordert wird, ist nicht erforderlich.
• Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden sein muss. Ein qualifizierter Mietspiegel ist im Abstand von 2 Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Angaben aus einem qualifizierten Mietspiegel sind in einem Mieterhöhungsverlangen auch mitzuteilen, wenn die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird.
• Bezugnahme auf eine von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführte oder anerkannte Mietdatenbank, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulässt.
• Bezugnahme auf ein mit einer Begründung versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen.
• Hinweis auf die Miete von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen. Diese Vergleichswohnungen dürfen auch dem Vermieter selbst gehören.

¹ In Bayern gilt seit dem 01.08.2013 in 90 Städten und Gemeinden eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % (nähere Informationen unter www.gesetze-bayern.de ).

Der Mieter hat zunächst eine Überlegungsfrist bis zum Ende des 2. Kalendermonats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Während der Frist hat der Mieter folgende Möglichkeiten:

• Er ist mit der Erhöhung einverstanden und stimmt ihr zu; die erhöhte Miete wird dann vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt (z.B. Zugang des Verlangens 15.02. - Überlegungsfrist bis 30.04. - höhere Miete ab 01.05.).
• Der Mieter nimmt das Erhöhungsverlangen zum Anlass, das Mietverhältnis bis zum Ablauf des 2. Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen (z.B. Zugang des Verlangens 15.02. - Kündigungserklärung bis spätestens 30.04. - Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.06.). Eine Mieterhöhung kann in diesem Fall nicht eintreten.
• Der Mieter verweigert die Zustimmung oder äußert sich nicht. Eine Mieterhöhung tritt nicht ein. Der Vermieter kann innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben. Das Gericht prüft dann, ob die verlangte Miete ortsüblich, das Erhöhungsverlangen also berechtigt ist.

Für bestimmten Wohnraum (z.B. möblierte Einzelzimmer in der Wohnung des Vermieters, Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim) gilt das Vergleichsmietenverfahren nicht.

§§ 557, 558 bis 558e, 561 Bürgerliches Gesetzbuch. §§ 1a, 1b Wohnungsgebietsverordnung vom 15.05.2012, zuletzt geändert durch die zweite Kappungsgrenzsenkungsverordnung vom 23.07.2013, GVBL. S. 470

Staffelmiete

Das Mietrecht geht davon aus, dass die Mietvertragsparteien zu Beginn des Mietverhältnisses einen bestimmten Betrag als Miete vereinbaren, der - je nach dem Vertragsinhalt - während des Mietverhältnisses oder für einen bestimmten Zeitraum unverändert bleiben soll oder der nach dem sog. Vergleichsmietenverfahren jeweils bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden kann. Selbstverständlich können die Vertragspartner auch jederzeit einvernehmlich die Miete ändern.

Das Gesetz lässt auch die so genannte Staffelmiete zu. Es handelt sich dabei um Vereinbarungen, in denen die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe festgelegt wird (z.B. monatliche Miete im Jahre 2010: 500 €; im Jahre 2011: 525 €; im Jahre 2012: 550 €).

Im Einzelnen ist eine solche Vereinbarung an folgende Voraussetzungen gebunden:

• die Miete muss jeweils mindestens für ein Jahr unverändert bleiben;
• die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung müssen betragsmäßig ausgewiesen sein.

An einen Mietvertrag mit Staffelmiete kann ein Mieter höchstens 4 Jahre gebunden werden. Er hat dann die Möglichkeit, das Vertragsverhältnis durch Kündigung zu beenden. Während der Laufzeit einer Staffelmietevereinbarung sind Mieterhöhungen nach der Vergleichsmietenregelung, wegen Modernisierungen oder Kapitalkostenerhöhungen ausgeschlossen. Eine Staffelmietevereinbarung hat für beide Vertragsparteien den Vorteil, dass die Entwicklung der Miete für den vereinbarten Zeitraum klar überschaubar ist und damit auch Auseinandersetzungen über Mieterhöhungen praktisch ausgeschlossen sind.

Die Staffelmiete bedarf immer einer einvernehmlichen Regelung der Vertragsparteien; sie kann nicht einseitig, z.B. durch den Vermieter, eingeführt werden. Auch bei bestehenden Mietverhältnissen ist keine Partei verpflichtet, eine Staffelmietevereinbarung abzuschließen. Die Weigerung z.B. des Mieters, bei einem bestehenden Mietverhältnis einer solchen Vereinbarung zuzustimmen, stellt keinen Kündigungsgrund dar.

§ 557a Bürgerliches Gesetzbuch

Indexmiete

Vermieter und Mieter können bei Abschluss eines Mietvertrages oder für ein bestehendes Mietverhältnis vereinbaren, dass die weitere Entwicklung der Miete durch die Änderung eines vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt werden soll (Indexmiete). Das Ausmaß der Mietanpassung richtet sich nach der prozentualen Indexänderung. Die Vereinbarung muss schriftlich geschlossen werden.

Die auf der Grundlage der bis zum 31.12.1998 währungsrechtlich genehmigten "alten" Mietanpassungsvereinbarungen bleiben aber wirksam und gelten bis zu ihrem vertraglichen Ablauf.

Die Anpassung der Miete aufgrund der Vereinbarung tritt nicht automatisch ein. Der berechtigte Vertragspartner muss die Änderung durch Erklärung in Textform geltend machen und dabei auch die Änderung des vereinbarten Indexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen. Während der Geltungsdauer der Vereinbarung muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr grundsätzlich unverändert bleiben. Zugelassen sind nur Änderungen der Betriebskosten und Mieterhöhungen bei baulichen Änderungen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. zwingend vorgeschriebene Maßnahmen zur Energieeinsparung).

§§ 557b, 559, 560 Bürgerliches Gesetzbuch

Wohnungsmodernisierung durch den Vermieter

Maßnahmen des Vermieters zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Wohnung oder des Mietanwesens (insbesondere Reparaturen) hat der Mieter stets zu dulden. Ihre Vornahme hat grundsätzlich keinen Einfluss auf die Miethöhe.

Für Modernisierungsmaßnahmen, also bauliche Veränderungen z. B. zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie (energetische Modernisierung), nicht erneuerbarer Primärenergie, des Wasserverbrauchs oder zur Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung enthält das Gesetz folgende besondere Vorschriften:

Die Maßnahmen bilden in der Regel keinen berechtigten Grund zur Kündigung durch den Vermieter. Der Mieter ist jedoch verpflichtet, die notwendigen Arbeiten zu dulden.

Eine Duldungspflicht des Mieters besteht aber dann nicht, wenn die geplanten Modernisierungsmaßnahmen für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würden, die auch bei Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter sowie von Belangen der Energieeinsparung des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Es ist also eine Interessenabwägung vorzunehmen, bei der auf der Seite des Mieters vor allem folgende Gesichtspunkte eine Rolle spielen können:

• Umfang der Beeinträchtigungen durch die notwendigen Bauarbeiten;
• die baulichen Folgen der Maßnahme (z.B. Änderung des Wohnungszuschnitts) sind für den Mieter nicht tragbar;
• der Mieter hat selbst mit Zustimmung des Vermieters Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, die nunmehr hinfällig würden.

Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten hingegen bleiben bei der Interessenabwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht. Solche wirtschaftlichen Härten sind erst im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens zu berücksichtigen.

Der Mieter muss dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen. Diese Frist beginnt zu laufen, wenn die Modernisierungsankündigung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, also insbesondere die erforderlichen Angaben und den Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands enthält.

Nach Fristablauf sind Umstände, die eine Härte begründen, nur noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter unverschuldet gehindert war, die Gründe fristgerecht mitzuteilen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Gründe erst nach Ablauf der Frist entstanden sind. Eine Berücksichtigung verspätet mitgeteilter Umstände ist aber nur möglich, wenn die nachträgliche Mitteilung in Textform unverzüglich erfolgt. Während Umstände, die eine wirtschaftliche Härte begründen, bis spätestens zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden müssen, gilt für eher personale Härten hingegen keine feste zeitliche Grenze. So kann etwa in Ausnahmefällen eine schwere Erkrankung des Mieters nach Baubeginn ein Aussetzen oder eine Verschiebung der Baumaßnahmen gebieten, sofern das i.d.R hoch zu bewertende Interesse des Vermieters an der Fortsetzung der begonnenen Maßnahme nicht überwiegt.

Wenn es sich nicht nur um unbedeutende Maßnahmen handelt, muss der Vermieter dem Mieter drei Monate vor dem Beginn der Arbeiten deren Art und voraussichtlichen Umfang in wesentlichen Zügen, voraussichtlichen Beginn und voraussichtliche Dauer den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten in Textform mitteilen. Bei Modernisierungsmaßnahmen zur Einsparung von End- oder nicht erneuerbarer Primärenergie kann der Vermieter auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um die Einsparung von Energie darzulegen. Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands hinweisen.

Der Mieter hat dann die Möglichkeit, das Mietverhältnis bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang dieser Mitteilung folgt, außerordentlich für das Ende des nächsten Monats zu kündigen (Beispiel: Zugang der Mitteilung 15.02. - Kündigungserklärung bis spätestens 31.03. - Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.04.). Der Vermieter darf dann bis zum Ablauf der Mietzeit mit der Maßnahme nicht beginnen.

Der Mieter hat außerdem folgende Rechte:

• Er kann Ersatz von Aufwendungen in angemessenem Umfang verlangen, die ihm durch die Maßnahme entstehen (z.B. Kosten für Reinigung der Wohnung oder notwendig gewordene Schönheitsreparaturen, u.U. auch die Kosten für eine anderweitige Unterbringung des Mieters und seiner Familie);
• Er kann die Miete angemessen kürzen, wenn die Nutzung erheblich beeinträchtigt wird; bei energetischen Modernisierungen ist das Recht zur Minderung für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen. Eine energetische Modernisierung setzt voraus, dass eine tatsächliche Endenergieeinsparung eintritt, die auch dem Mieter zugutekommt; wird die Wohnung zeitweise unbenutzbar, entfällt für diesen Zeitraum die Verpflichtung zur Zahlung der Miete; dies gilt auch dann, wenn es sich um energetische Modernisierungen handelt;
• Er hat Anspruch auf Ersatz des Schadens, den der Vermieter oder dessen Beauftragte verschuldet haben.

Der Vermieter darf nach einer Wohnungsmodernisierung 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten - wobei z.B. eine öffentliche Förderung in Abzug zu bringen ist - auf die Jahresmiete umlegen. Hierzu ist eine Erklärung in Textform des Vermieters erforderlich, die eine Berechnung und Erläuterung enthalten muss. Wirksam wird die Erhöhung zum Beginn des auf die Erklärung folgenden dritten Monats. Die Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter nicht 3 Monate vor Beginn der Maßnahme die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitgeteilt hat. Gleiches gilt, wenn die tatsächliche Erhöhung um mehr als 10 % über dem angekündigten Betrag liegt. Die Mieterhöhung kann der Mieter zum Anlass für eine Kündigung nehmen. Er muss dann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann für die restliche Zeit des Mietverhältnisses nicht ein.

Anstelle dieser besonderen Mieterhöhungsmöglichkeit, durch die die Miete auch über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus ansteigen kann, kann der Vermieter auch eine allgemeine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete wählen.

§§ 555a - 555f, 559, 536, 536a, 561 Bürgerliches Gesetzbuch

Bei preisgebundenen Wohnungen darf eine Modernisierung im Rahmen der Kostenmiete nur berücksichtigt werden, soweit ihr die Bewilligungsstelle zugestimmt hat.

Artikel 7 ff. Bayerisches Wohnungsbindungsgesetz; § 11 Zweite Berechnungsverordnung

Umlegung von Betriebskostenerhöhungen

Für die Umlage gestiegener Betriebskosten auf die Miete sieht das Gesetz ein vereinfachtes Verfahren vor. Eine solche Umlage ist nur zulässig, soweit sie mietvertraglich vorbehalten ist.

Betriebskosten sind z.B. die Grundsteuer, die Kosten für die Straßenreinigung, die Müllabfuhr, die Entwässerung, den Kaminkehrer, den Wasserverbrauch, die Zentralheizung, die Warmwasserversorgung und die Beleuchtung.

Ist im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart, kann der Vermieter bei entsprechender Vertragsabrede Erhöhungen durch Erklärung in Textform anteilig auf die Miete umlegen. Der Grund für die Umlage ist zu bezeichnen und zu erläutern. Für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten gelten in den meisten Fällen die Vorschriften der Heizkostenverordnung. Wirksam wird die Erhöhung zum Beginn des übernächsten Monats. Beispiel: Zugang der Erklärung am 10.02. – Erhöhung zum 01.04.

Erhöhungen der Betriebskosten können grundsätzlich auch rückwirkend umgelegt werden, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter innerhalb von 3 Monaten nachdem er von der Erhöhung erfahren hat, die Erklärung abgibt.

Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist die Miete vom Zeitpunkt der Ermäßigung entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung muss der Vermieter dem Mieter unverzüglich mitteilen.

Vielfach ist in Mietverträgen vorgesehen, dass für die Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten sind. Sie können nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Der Vermieter muss über die Vorauszahlungen eine jährliche Abrechnung vorlegen. Dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter binnen Jahresfrist nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter keine Nachforderung mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Mieter hat das Recht auf Einsicht in die Belege. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter binnen Jahresfrist nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist sind Einwendungen ausgeschlossen, es sei denn der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten können durch Erklärung in Textform seitens des Vermieters einseitig erhöht bzw. seitens des Mieters einseitig herabgesetzt werden, wenn sie nicht mehr angemessen sind.

Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme und Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung in Eigenregie auf die gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) um, so hat der Mieter die Contracting-Kosten als Betriebskosten zu tragen. Zum Schutz des Mieters gilt das Gebot der Kostenneutralität: Voraussetzung für eine Umlage ist, dass die Heiz- und Warmwasserkosten für den Mieter nicht steigen dürfen.

§§ 556, 556a, 556c, 560 Bürgerliches Gesetzbuch; Betriebskostenverordnung; § 27 Zweite Berechnungsverordnung; für preisgebundenen Wohnraum vgl. auch § 20 Neubaumietenverordnung

Kaution bei Wohnraummiete

Beim Abschluss von Mietverträgen über Wohnraum ist es vielfach üblich, dass die Leistung einer Kaution durch den Mieter vereinbart wird. Sie soll dem Vermieter eine Sicherheit für seine Forderungen gegen den Mieter bieten (z.B. wegen Schäden an der Wohnung oder unterlassener Schönheitsreparaturen). Ist zwischen den Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, kann der Mieter die Kaution nicht vor Ablauf des Mietverhältnisses zurückverlangen oder mit seinem Rückzahlungsanspruch gegen Forderungen des Vermieters aufrechnen. Ist das Mietverhältnis beendet, hat der Vermieter noch eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist, um zu beurteilen, ob er noch Forderungen gegen den Mieter hat. Erst dann ist er zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, soweit sie nicht verrechnet wurde.

Die übliche Form der Kaution ist die Zahlung eines Geldbetrages. Die Vertragsparteien können aber auch die Leistung einer Sicherheit, z.B. durch Bürgschaft, Verpfändung von beweglichen Sachen, Hinterlegung von Wertpapieren etc. vereinbaren.

Folgende wichtige Einzelheiten für die Kaution bei Wohnungsmietverträgen sind gesetzlich geregelt:

• Die Höhe der zu leistenden Kaution darf den Betrag der dreifachen monatlichen Miete nicht übersteigen. Bei der Berechnung des Höchstbetrages werden als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten nicht berücksichtigt.
• Bei der Kaution in Geld ist der Mieter zur Zahlung in 3 gleichen Monatsraten berechtigt. Die erste Rate ist frühestens zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
• Die Kaution in Geld hat der Vermieter von seinem Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Die Zinsen stehen dem Mieter zu, werden aber zunächst der Kautionssumme hinzugerechnet und bei Beendigung des Mietverhältnisses in die Kautionsabrechnung mit einbezogen.

Diese Regelungen sind zwingend, d.h. abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Sie gelten im Wesentlichen auch für den preisgebundenen Wohnraum; dort darf der Sicherungszweck der Kaution allerdings nur Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung sowie unterlassenen Schönheitsreparaturen erfassen. Eine Verzinsungspflicht besteht nicht bei Mietverhältnissen über Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.

§ 551 Bürgerliches Gesetzbuch; Artikel 10 Absatz 5 Bayerisches Wohnungsbindungsgesetz

Ordentliche Kündigung

Mietverhältnisse, die auf unbestimmte Zeit geschlossen sind, enden, wenn sie durch den Mieter oder Vermieter wirksam gekündigt sind. Die Kündigung muss immer schriftlich erklärt werden. Sie muss eigenhändig unterschrieben sein. Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Die Gründe für dieses berechtigte Interesse muss der Vermieter im Kündigungsschreiben angeben. In einem etwaigen Rechtsstreit über die Wirksamkeit der Kündigung werden nur die im Kündigungsschreiben genannten Gründe berücksichtigt, wenn sie nicht erst nach der Kündigung entstanden sind. Außerdem soll der Vermieter den Mieter rechtzeitig auf Form und Frist des Widerspruchsrechts nach der Sozialklausel (s. unten) hinweisen. Unterlässt er dies, so kann sich der Mieter noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits auf die Sozialklausel berufen. Auch im Rahmen der Sozialklausel werden zugunsten des Vermieters in der Regel nur die im Kündigungsschreiben angeführten Gründe berücksichtigt, sofern sie nicht nachträglich entstanden sind.

Für die Kündigung haben Mieter und Vermieter bestimmte Fristen einzuhalten. Ein Mietverhältnis kann grundsätzlich spätestens am 3. Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden; die Kündigungsfrist beträgt also fast 3 Monate. Wenn der Mieter 5 Jahre in der Wohnung gewohnt hat, verlängert sich die Frist für den Vermieter um 3 Monate, bei einer Mietzeit von mehr als 8 Jahren um 6 Monate. Für möblierten Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung und nicht einer Familie zum dauernden Gebrauch überlassen ist, gelten kürzere Kündigungsfristen.

Es steht den Mietvertragsparteien frei, längere Kündigungsfristen als die gesetzlich festgelegten für den Vermieter zu vereinbaren. Kürzere Fristen können zum Nachteil des Mieters nur bei Wohnraum vereinbart werden, der zu vorübergehendem Gebrauch überlassen ist. Allerdings können sich aus Mietverträgen, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, längere Kündigungsfristen zum Nachteil des Mieters ergeben.

Während der Mieter für die Kündigung nur die Kündigungsfristen beachten muss, kann der Vermieter dem Mieter nur dann wirksam kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt vor allem vor, wenn

• der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat;
• der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf). Besondere Regelungen gelten für eine Mietwohnung, die nach der Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend veräußert worden ist (Mietwohnungen, Umwandlung in Eigentumswohnungen);
• der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Dabei bleibt allerdings die Möglichkeit, im Falle einer anderweitigen Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, außer Betracht. Ferner gelten auch hier besondere Regelungen für Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend veräußert worden sind (Mietwohnungen, Umwandlung in Eigentumswohnungen).

Daneben können auch andere, besonders gewichtige Gründe ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung begründen. Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum zum Zwecke der Mieterhöhung ist jedoch stets unzulässig.

Der Vermieter braucht für die Kündigung kein berechtigtes Interesse nachzuweisen,

• bei Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist;
• bei möbliertem Wohnraum in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, wenn dieser nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie oder für Personen überlassen ist, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt;
• bei Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen und
• bei Zwischenmiete durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die die Wohnung an Personen mit dringenden Wohnungsbedarf überlassen, wenn sie den Mieter auf die Zweckbestimmung und den eingeschränkten Kündigungsschutz hingewiesen hat.

Ein eingeschränkter Kündigungsschutz besteht bei vom Vermieter selbst bewohnten Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen oder bei möbliertem Wohnraum, der an eine Familie oder an Personen überlassen ist, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, sowie bei Leerzimmern in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung. Auch in diesen Fällen muss der Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen. Die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch gegenüber den normalen Fristen um 3 Monate.

§§ 549, 568, 573, 573a, 573c, 574 bis 574c Bürgerliches Gesetzbuch; Artikel 229 § 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch

Fristlose Kündigung

Neben der so genannten ordentlichen Kündigung können Mieter und Vermieter das Mietverhältnis unter gewissen Voraussetzungen außerordentlich fristlos, d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, kündigen. Auch die fristlose Kündigung bedarf immer der Schriftform. Im Kündigungsschreiben ist der Kündigungsgrund anzugeben.

Vermieter und Mieter können fristlos kündigen, wenn ein Vertragsteil schuldhaft in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann ferner fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird oder wenn die Wohnung so beschaffen ist, dass die Benutzung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist. Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter die Wohnung durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt und dadurch die Rechte des Vermieters erheblich verletzt oder wenn er mit der Zahlung der Miete erheblich in Verzug ist (z.B. Verzug mit der Mietzahlung für 2 aufeinander folgende Termine mit insgesamt mehr als einer Monatsmiete) oder wenn er mit der Zahlung der Kaution in Höhe von 2 Monatsmieten in Verzug ist. Diese Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird jedoch unwirksam, wenn bis spätestens 2 Monate nach Erhebung der Räumungsklage sämtliche Miet- und Kautionsrückstände bezahlt werden oder sich eine öffentliche Stelle (z.B. Sozialhilfebehörde) zur Zahlung verpflichtet. Falls dem Mieter in den nächsten 2 Jahren wegen erneuter erheblicher Zahlungsrückstände wieder fristlos gekündigt wird, besteht diese Möglichkeit allerdings nicht mehr. Daneben kann die fortdauernde unpünktliche Mietzahlung zumindest nach entsprechender Abmahnung allgemein einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung darstellen, in weniger schwerwiegenden Fällen kommt u.U. auch eine ordentliche Kündigung in Betracht.

Eine Vereinbarung, nach welcher der Vermieter zur Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist aus anderen als den im Gesetz genannten Gründen berechtigt sein soll, ist unwirksam.

Bei einer wirksamen fristlosen Kündigung des Vermieters kann der Mieter keine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel verlangen.

§§ 543, 569 Bürgerliches Gesetzbuch

Sozialklausel

Hat der Vermieter das Mietverhältnis wirksam ordentlich gekündigt, kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde, die auch bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (sog. Sozialklausel). Eine besondere Härte liegt z.B. vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Andere Gründe können z.B. hohes Alter oder schwere Krankheit sein; maßgebend sind jeweils die Umstände des Einzelfalls.

Der Mieter muss den Widerspruch schriftlich erklären. Das Widerspruchsschreiben muss spätestens 2 Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter zugegangen sein. Hat der Vermieter allerdings im Kündigungsschreiben nicht auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch auch noch später - bis zum ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits - erheben. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter unverzüglich über die Gründe seines Widerspruchs Auskunft geben. Ist die Berufung des Mieters auf die Sozialklausel berechtigt, so kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine angemessene Zeit, u.U. auch auf unbestimmte Zeit verlangen. Sind dem Vermieter die bisherigen Vertragsbedingungen nicht mehr zumutbar, kommt auch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Änderung der Vertragsbedingungen in Betracht (Beispiel: Die bisher vereinbarte Miete liegt erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete). Können sich die Vertragsparteien über die Fortsetzung des Mietverhältnisses oder die Vertragsbedingungen nicht einigen, muss darüber durch Gerichtsurteil entschieden werden.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist die wiederholte Verlängerung der Mietdauer möglich. Auch bei befristeten Mietverhältnissen ist die Berufung auf die Sozialklausel möglich.

Kein Widerspruchsrecht besteht z.B. für Wohnraum, der zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet ist oder für möblierten Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, wenn er nicht zu dauerndem Gebrauch für eine Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Auf die Sozialklausel kann sich der Mieter auch nicht berufen, wenn er selbst gekündigt hat oder wenn der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ist.

§§ 549, 574 bis 574c Bürgerliches Gesetzbuch

Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit

Mietverhältnisse über Wohnraum werden entweder auf unbestimmte Zeit oder für einen bestimmten Zeitraum (z.B. für 5 Jahre) abgeschlossen.

Mietverträge, die auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen sind, enden automatisch mit Zeitablauf. Der Mieter kann jedoch frühestens 4 Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

Dieser sog. Zeitmietvertrag setzt voraus, dass

• der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, oder die Räume beseitigen oder so durchgreifend verändern oder instand setzen will, dass das Mietverhältnis nicht fortgesetzt werden kann oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (z.B. einen Arbeitnehmer des Vermieters) vermieten will und
• der Vermieter dem Mieter diese Nutzungsabsicht schon bei Abschluss des Mietvertrags schriftlich mitgeteilt hat.

Verzögert sich die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung, kann der Mieter ebenfalls eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.

Liegt ein solcher Zeitmietvertrag vor, kann sich der Mieter auch nicht auf die so genannte Sozialklausel berufen. Mit Ende der Mietzeit darf der Vermieter den Mieter natürlich nicht auf die Straße setzen. Gibt der Mieter die Räume nicht freiwillig zurück, muss der Vermieter Räumungsklage erheben. Im gerichtlichen Verfahren wird dann ggf. auch geprüft, ob ein Verlängerungsanspruch des Mieters besteht. Hat das Räumungsbegehren dagegen Erfolg, so kann dem Mieter keine weitere Räumungsfrist durch das Gericht bewilligt werden. In besonderen Ausnahmefällen ist jedoch sog. Vollstreckungsschutz möglich.

Durch diese Regelung soll dem Wohnungsmarkt zusätzlicher Wohnraum zugeführt werden. Viele Vermieter lassen nämlich wegen der beabsichtigten künftigen Verwendung Wohnungen leer stehen, weil bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit eine Räumung der Wohnung oft nur schwer zu erreichen ist.

§ 575 Bürgerliches Gesetzbuch; §§ 721, 794a, 765a Zivilprozessordnung

Räumungsschutz

Wird der Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt, kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen eine nach den Umständen angemessene Räumungsfrist gewähren, bei einem Zeitmietvertrag, der durch außerordentliche Kündigung endet, jedoch höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung.

Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert werden, darf jedoch insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Auch wenn sich der Mieter in einem gerichtlichen Vergleich zur Räumung der Wohnung verpflichtet hat, kann auf Antrag eine angemessene Räumungsfrist zugebilligt werden.

§§ 721, 794a Zivilprozessordnung